Caos affrancazioni. Il caso di Paolo "Devo restituire 300.000 euro" una sentenza riscrive la speculazione dei piani di zona.

23.02.2018

Condannato a risarcire quasi 300 mila euro per la vendita di un'abitazione avvenuta dieci anni prima. Sulla vicenda della compravendita di case nei piani di zona della capitale arriva una sentenza, tra le prime nel suo genere, che obbliga l'ex proprietario di un alloggio realizzato in regime di edilizia agevolata e rivenduto a libero mercato a restituire all'acquirente la differenza di valore dell'immobile tra il primo acquisto e il secondo. Come raccontato più volte da Romatoday, migliaia di cittadini negli ultimi vent'anni hanno venduto e comprato alloggi simili e questa sentenza potrebbe avere l'effetto di un vero e proprio terremoto su una fetta consistente di mercato immobiliare della città.

Il contesto è quello dei piani di zona, nome diventato familiare a Roma per via di recenti inchieste della magistratura, in relazione all'impiego dei fondi pubblici versati per la loro realizzazione, che hanno coinvolto alcuni di questi quartieri. In tutta Roma sono oltre cento, per un totale di migliaia di case destinate a "garantire il diritto alla casa ai ceti meno abbienti". I primi cantieri hanno aperto negli anni '80, molti altri non sono ancora conclusi. Per anni queste case acquistate a prezzi 'agevolati' sono state rivendute a prezzi di libero mercato, seguendo la prassi prevista per una normale compravendita. I casi sono migliaia. Le banche erogavano i mutui, i notai firmavano gli atti.

Il 16 settembre del 2015 una sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (la numero 18135 del 2015) piomba come un meteorite su questo sistema e stabilisce che questa interpretazione della legge era errata: il valore 'calmierato' di queste abitazioni segue l'immobile e non si esaurisce con il primo proprietario. Il vincolo del prezzo massimo di cessione, dice ancora la Cassazione, può essere rimosso solo con apposita convenzione con il Comune. L'effetto è quasi immediato: il valore di tutte le abitazioni realizzate nei piani di zona torna ad essere quello calmierato. Compravendite congelate, compromessi firmati e rogiti rimandati a data da destinarsi, acquirenti con quote consistenti già versate rimasti in attesa. Il Comune corre ai ripari ed approva una serie di delibere per permettere ai proprietari di 'liberarsi' dal prezzo massimo di cessione. Queste abitazioni, infatti, sono state costruite su terreni comunali, tecnicamente 'in diritto di superficie'. L'iter spesso procede a rilento, ma versando una quota che si aggira tra i 10mila e i 30mila euro è possibile 'affrancarle' e trasformarle in case del valore di mercato.

È in questo quadro che si muove la storia di Paolo Visintin. Ha acquistato la sua abitazione nel piano di zona di Casal Brunori nel lontano 1993, versando quanto previsto dalla convenzione tra la cooperativa costruttrice e il Comune di Roma, 142 milioni di lire. Un appartamento di circa 75 metri quadrati, su due livelli. "Avevo tutti i requisiti" racconta a Romatoday. Ci abita con la famiglia per 14 anni, apportando delle migliorie al suo interno. Poi nel 2007 decide di vendere. "Sia io sia l'acquirente eravamo consapevoli della provenienza dell'immobile. Chiedemmo al notaio, al comune e alla banca se esistevano dei vincoli e tutti risposero di no. Infatti a quei tempi tutti vendevano a prezzo di mercato" continua Visintin. "Ho fatto tutto secondo le regole. Anche il notaio ha rogitato riportando nell'atto che l'immobile è stato costruito in un piano di zona". Nel 2007 il mercato immobiliare romano non è ancora stato travolto dalla crisi che da lì a un paio di anni avrebbe investito gran parte del mondo occidentale. Il prezzo di vendita ammonta a 385 mila euro.

Nel 2015, otto anni dopo, la Cassazione emette la sua sentenza: il valore dell'abitazione resta 'calmierato' anche quando viene venduto. Così nel luglio del 2016, quasi dieci anni dopo la compravendita, parte il ricorso contro Paolo Visintin. L'acquirente chiede di annullare parzialmente la compravendita e vuole la restituzione dei buona parte della somma pagata.

Il 30 gennaio del 2018, ormai quasi dodici anni dopo, la decima sezione del Tribunale di Roma, sulla base della sentenza citata in precedenza, dichiara illegittimo il prezzo di vendita e condanna Paolo Visintin a restituire all'acquirente la differenza tra la somma versata e il prezzo massimo di cessione. In cifre: 385mila euro meno i 142 milioni di lire versati nel 1993, che nel 2007 sarebbero stati 101mila euro. La somma da restituire, quindi, ammonta a 283 mila euro più spese legali.

"L'attuale applicazione del pregevole principio stabilito dalla Cassazione, volto a garantire nel tempo l'accesso alla casa ai ceti meno abbienti, purtroppo oggi sta portando ad un profondo scollamento con la realtà passata" spiega a Romatoday l'avvocato che si è occupato del caso, Marco Cesetti. "In quei tempi la giurisprudenza della Cassazione, il Comune di Roma, tutto il notariato ed il sistema bancario erano coesi nell'affermare che non sussisteva alcun vincolo del prezzo".

Continua: "Considerato, inoltre, che oggi è possibile affrancare questi immobili dal prezzo vincolato, di fatto viene meno la effettività del principio stabilito dalla Cassazione perché, come in questo caso, è possibile che un soggetto possa ottenere indietro gran parte del prezzo pagato molti anni prima, spendere poche decine di migliaia di euro per affrancarlo, e dunque ritrovarsi un immobile libero da vincoli, da poter rivendere a prezzo pieno, in danno sia del vecchio venditore sia anche dei possibili acquirenti non abbienti" continua l'avvocato Cesetti. "Peraltro, il mio assistito, ha proposto in più occasioni all'acquirente di pagare le spese di affrancazione dell'immobile, ma lui non ha accettato. È stato altresì doverosamente chiamato in causa il notaio che ha rogitato ma la richiesta è stata dichiarata inammissibile".

La sentenza è immediatamente esecutiva. Anche se deciderà di appellarsi, Paolo Visintin oggi deve versare circa 300 mila euro. "Non possiedo questa somma, e non so proprio come far fronte a questo debito" racconta. "Vi lascio immaginare la tensione che si è venuta a creare in famiglia da un anno a questa parte di fronte all'idea di dover sborsare una cifra simile". Circostanza che poi si è verificata. "Vorrei sottolineare che la persona a cui devo versare quasi 300mila euro può decidere in ogni momento di affrancare la propria abitazione versando al comune una cifra che non dovrebbe superare i 30 mila euro".

"Così facendo lui potrà rivendere a prezzo pieno di mercato un immobile acquistato a prezzo calmierato, e quindi ottenere una grossa somma di denaro in modo totalmente ingiustificato, il tutto a discapito mio che, invece, undici anni fa ho effettuato una vendita in totale buona fede, sulla base di quanto affermava allora il sistema giuridico. Di fatto questa è una licenza legalizzata per permettere di fare speculazione in danno di cittadini in buona fede. Sono migliaia le compravendite effettuate con le case dei piani di zona in questa città. Cosa accadrebbe se il mio caso facesse scuola?".

Fonte RomaToday